相続登記の義務化について2026年からの新制度も含めて解説します。
最近、「相続した土地をどうすればいいか」「古い名義のままだけど大丈夫か」といったご相談が増えています。
実は、令和6年（2024年）以降、不動産に関するルールが大きく変わっています。今回は、大切な資産を守るために知っておきたい法改正のポイントをまとめました。
制度の内容は少し複雑ですが、ポイントを押さえておくことで将来のトラブルを防ぐことができます。
1. 相続登記の義務化（2024年4月〜）
不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記申請をすることが義務とされています。
- 過料の対象： 正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
- 義務化前の相続も対象： すでに相続済みの不動産も、令和9年（2027年）3月31日までに登記が必要です。
- 相続人申告登記制度： 書類収集が間に合わない場合、法務局に申し出ることで義務を果たしたとみなされる便利な制度も始まりました。
2. 住所・氏名の変更登記も義務化（2026年4月〜）
令和8年（2026年）4月1日からは、引っ越しや結婚に伴う登記内容の変更も義務になります。
- 期限： 変更から2年以内。未対応の場合、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。
- スマート変更登記： 事前に申出をすれば、法務局が住基ネット等を確認して職権で自動更新してくれる仕組みも導入されます。
3. 相続・共有不動産の新ルール
放置された不動産や、所在不明の共有者がいる場合の対策が強化されました。
- 10年経過後の遺産分割： 相続開始から10年を過ぎると、寄与分などの個別事情を踏まえた調整が難しくなり、法定相続分などを基準に整理される方向となります。
- 相続土地国庫帰属制度： 使い道のない土地を、一定の条件（審査や負担金の支払い）を満たせば国に引き渡せるようになりました。
- 共有物の管理・譲渡： 所在不明の共有者がいても、裁判所の決定を得て、持分の過半数で売却や管理ができるようになっています（2023年4月施行）。
- 隣地の枝の越境： 隣の所有者が分からない場合、越境してきた木の枝を自ら切除できるようルールが明確化されました。
【重要】固定資産税を納めていても、登記とは別の手続きになります
税金を納めていても、名義が書き換わっていないケースは多いです。令和9年3月末まで、100万円以下の土地については登録免許税の免税措置もあります。早めに確認しましょう。
実際の対応が必要かどうかは、不動産の状況によって異なるため、早めに一度確認しておくと安心です。
不動産売却にかかる費用の目安
相続した不動産を売却する際に必要となる主な費用です。
- 仲介手数料： 売買価格が400万円超の場合、「売却価格の約3％＋6万円（税別）」が上限目安です。
- 管理費・修繕積立金の清算金： マンションの場合、引き渡し日を基準に日割りで精算します。
- 抵当権抹消登記などの登記費用： 登録免許税（1件1,000円）と司法書士報酬で、1万〜3万円程度が目安です（住宅ローンがある場合）。
- 譲渡所得税： 売却益が出た場合、所有期間により約20％〜39％の税金がかかります。
まとめ
所有者不明土地の増加は社会問題となっており、政府も対策を急いでいます。放置しておくと、将来的に土地の処分が難しくなる可能性があります。
合同会社ブリッジ・フィールドでは、司法書士や税理士などの専門家と連携し、相続登記から売却・活用までを一貫してサポートしています。マンション特有の手続きも含め、どんな小さなことでもまずは気軽にご相談ください。
参照：政府広報オンライン「不動産の相続登記義務化！所有不動産を一覧的にリスト化する新制度も」
