【札幌の空き家対策】冬の放置リスクと「3,000万円特別控除」を解説

札幌の空き家の冬のリスクと売却についてわかりやすく解説します。

札幌市内で「誰も住んでいない実家」や「空き家」を所有されている方にとって、冬の管理は毎年頭の痛い問題です。空き家に関する法規制は年々見直しが進んでいます。
今回は、札幌特有の冬のリスクと、売却時に最大3,000万円が控除される「空き家特例」を賢く使う方法を、最新の法改正を踏まえて解説します。

1. 放置厳禁！札幌の空き家で注意したい「冬特有のリスク」

札幌での空き家放置は、単なる老朽化以上の金銭的・法的なリスクを伴います。近年は、放置空家への行政対応も厳格化されています。

• 水道管の凍結・破裂と損害賠償： 水抜きが不完全な場合、冬の間に配管が破裂し、春先に深刻な漏水事故を引き起こします。近隣への損害賠償に発展し、多額の修繕費用が発生するケースも少なくありません。
• 雪重による倒壊と責任リスク： 極端な降雪により、屋根の崩落や外壁の剥離が発生することがあります。万が一、落雪や倒壊によって通行人などに被害が出た場合、所有者として損害賠償責任を問われる可能性があります。
• 固定資産税の負担増加リスク： 管理不全空家に指定されると、住宅用地特例が解除され、税負担が増える可能性があります。

2. 最大3,000万円控除「空き家特例」活用のポイント

古い空き家を売却する際、非常に強力な味方になるのが「空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除」です。2024年の改正により、以前よりも利用しやすくなっています。

• 制度のメリット： 一定の条件（1981年以前の建築等）を満たせば、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を差し引くことができます。
• 改正による利便性の向上： 以前は「売却前」に耐震改修や解体を終えている必要がありました。 しかし制度改正により、現在は「売却後」に買主様側で解体・改修を行うケースでも、一定条件を満たせば特例適用が可能となっています。
• 期限： 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

まとめ：冬が来る前に専門家へご相談を

「とりあえず持っておく」という選択が、将来的な増税や損害賠償のリスクを生んでいるのが今の現状です。特に空き家特例には期限があるため、早めの行動が数百万円単位の差を生みます。

合同会社ブリッジ・フィールドでは、司法書士や税理士と連携し、相続登記から解体・売却の実行までワンストップでサポートいたします。実績や規模に頼らない、少数精鋭ならではの誠実で正確な対応をお約束します。札幌の空き家問題、ぜひお気軽にご相談ください。
まだ売却するか決めていない段階でも、現状の確認やご相談から対応可能です。

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※制度の適用には個別の詳細な要件がございます。詳しくは所轄の税務署または弊社提携税理士にご相談ください。

相続登記の義務化について2026年からの新制度も含めて解説します。

最近、「相続した土地をどうすればいいか」「古い名義のままだけど大丈夫か」といったご相談が増えています。
実は、令和6年（2024年）以降、不動産に関するルールが大きく変わっています。今回は、大切な資産を守るために知っておきたい法改正のポイントをまとめました。

制度の内容は少し複雑ですが、ポイントを押さえておくことで将来のトラブルを防ぐことができます。

1. 相続登記の義務化（2024年4月〜）

不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記申請をすることが義務とされています。

• 過料の対象： 正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
• 義務化前の相続も対象： すでに相続済みの不動産も、令和9年（2027年）3月31日までに登記が必要です。
• 相続人申告登記制度： 書類収集が間に合わない場合、法務局に申し出ることで義務を果たしたとみなされる便利な制度も始まりました。

2. 住所・氏名の変更登記も義務化（2026年4月〜）

令和8年（2026年）4月1日からは、引っ越しや結婚に伴う登記内容の変更も義務になります。

• 期限： 変更から2年以内。未対応の場合、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。
• スマート変更登記： 事前に申出をすれば、法務局が住基ネット等を確認して職権で自動更新してくれる仕組みも導入されます。

3. 相続・共有不動産の新ルール

放置された不動産や、所在不明の共有者がいる場合の対策が強化されました。

• 10年経過後の遺産分割： 相続開始から10年を過ぎると、寄与分などの個別事情を踏まえた調整が難しくなり、法定相続分などを基準に整理される方向となります。
• 相続土地国庫帰属制度： 使い道のない土地を、一定の条件（審査や負担金の支払い）を満たせば国に引き渡せるようになりました。
• 共有物の管理・譲渡： 所在不明の共有者がいても、裁判所の決定を得て、持分の過半数で売却や管理ができるようになっています（2023年4月施行）。
• 隣地の枝の越境： 隣の所有者が分からない場合、越境してきた木の枝を自ら切除できるようルールが明確化されました。

実際の対応が必要かどうかは、不動産の状況によって異なるため、早めに一度確認しておくと安心です。

不動産売却にかかる費用の目安

相続した不動産を売却する際に必要となる主な費用です。

• 仲介手数料： 売買価格が400万円超の場合、「売却価格の約3％＋6万円（税別）」が上限目安です。
• 管理費・修繕積立金の清算金： マンションの場合、引き渡し日を基準に日割りで精算します。
• 抵当権抹消登記などの登記費用： 登録免許税（1件1,000円）と司法書士報酬で、1万〜3万円程度が目安です（住宅ローンがある場合）。
• 譲渡所得税： 売却益が出た場合、所有期間により約20％〜39％の税金がかかります。

まとめ

所有者不明土地の増加は社会問題となっており、政府も対策を急いでいます。放置しておくと、将来的に土地の処分が難しくなる可能性があります。

合同会社ブリッジ・フィールドでは、司法書士や税理士などの専門家と連携し、相続登記から売却・活用までを一貫してサポートしています。マンション特有の手続きも含め、どんな小さなことでもまずは気軽にご相談ください。

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参照：政府広報オンライン「不動産の相続登記義務化！所有不動産を一覧的にリスト化する新制度も」

札幌の不動産売却にかかる税金・譲渡所得税をわかりやすく解説します。

不動産売却では、条件によって「譲渡所得税」が発生する場合があります。売却後に想定外の税負担とならないよう、事前に仕組みを理解しておくことが大切です。

譲渡所得とは？

譲渡所得とは、不動産を売却した際の「売却価格」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた利益のことです。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用

• 取得費：購入価格＋購入時の諸費用
  ※取得費が不明な場合は、概算取得費として「売却価格の5％相当額」を用いるケースがあります。
• 譲渡費用：仲介手数料・解体費用など売却にかかった費用

税率は所有期間で変わる

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。

• 短期譲渡所得（所有5年以下）：約39％程度
• 長期譲渡所得（所有5年超）：約20％程度

※所有期間は、売却した年の1月1日時点で判断されます。

3,000万円特別控除とは？

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる3,000万円特別控除があります。条件を満たす場合は、譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、税負担を大きく軽減できる可能性があります。

相続した不動産の取得費

相続した不動産の取得費は、被相続人（亡くなった方）が購入した当時の価格を引き継ぎます。
札幌でも、相続不動産や古い住宅の売却では、購入当時の資料が残っておらず、取得費が不明なケースが少なくありません。
取得費によって譲渡所得税の金額が変わるため、詳細は税理士へ相談することをおすすめします。

まとめ

譲渡所得税は売却前に必ずシミュレーションしておくことが大切です。合同会社ブリッジ・フィールドでは、提携税理士が税金面もしっかりサポートします。「自分の場合に税金がかかるのか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。

不動産売買では、司法書士や税理士が関わる場面があります。
それぞれの役割を理解しておくことで、売却や相続手続きをよりスムーズに進めやすくなります。

特に相続不動産や住宅ローンが絡むケースでは、登記や税金の手続きが必要になることも多く、専門家との連携が重要になります。

司法書士が必要な場面

① 所有権移転登記

不動産売買では、通常、売買代金の決済と同日に、司法書士が所有権移転登記を申請します。

• 名義変更：法的な所有者を変更する重要な手続きです
• 登記申請：実務上は司法書士が法務局へ申請を行うケースがほとんどです。
• 安全な取引：決済と同時に登記申請を行うことで、安全な権利移転につながります。

不動産取引では、登記完了によって正式に所有権が公示されます。

② 抵当権の設定・抹消

住宅ローンを利用する場合や、ローン残債がある不動産を売却する場合に必要になる手続きです。

• 抵当権設定：住宅ローンを利用する場合は、金融機関のために抵当権設定登記を行います。
• 抵当権抹消：住宅ローンを完済した場合や、売却時にローンを完済する場合に必要になります。
• 金融機関対応：司法書士が金融機関と連携し、必要書類の確認や登記手続きを進めます。

特に売却時は、決済当日に抵当権抹消を同時進行するケースが多くあります。

③ 相続登記

相続した不動産を売却する場合、事前に相続登記（相続による所有権移転登記）が必要になります。

• 相続人確認：戸籍収集や関係整理が必要になります
• 遺産分割協議：共有名義調整が必要なケースがあります
• 義務化：2024年4月から相続登記が義務化され、原則として相続を知った日から3年以内に申請が必要です。

【注意】相続登記の放置には注意

相続登記を放置すると、相続人が増えて権利関係が複雑になるケースがあります。売却や活用が難しくなる前に、早めの対応が重要です。

税理士が必要な場面

① 譲渡所得税の申告

不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、譲渡所得税の申告が必要になるケースがあります。

• 売却益計算：取得費や諸費用を整理します
• 特例確認：3,000万円控除などが適用できる場合があります
• 確定申告：税務署への申告が必要になります

特例制度は条件によって変わるため、事前確認が重要です。

② 相続税の申告

相続財産が基礎控除を超える場合、相続税申告が必要になります。

• 申告期限：相続開始から10ヶ月以内が原則です
• 不動産評価：土地や建物評価が必要になります
• 特例適用：小規模宅地特例などが関係する場合があります

相続税は期限管理が重要なため、早めの相談がおすすめです。

③ 取得費の計算

古い不動産や相続物件では、「昔いくらで購入したか分からない」というケースも少なくありません。

• 古い契約書確認：取得費資料を探します
• 概算取得費：取得費が分からない場合は、売却価格の5％を取得費として計算できる場合があります
• 税額：取得費の計算方法によって税額が変わる場合があります

不動産売却では、取得費の整理が税額へ大きく影響することがあります。

ブリッジ・フィールドなら専門家と連携済み

合同会社ブリッジ・フィールドでは、司法書士・税理士と連携し、売却から登記・税務までワンストップでサポートしております。

• 相続不動産の相談
• 登記・名義変更
• 税務に関するご相談の窓口
• 売却サポート
• 専門家紹介

「どこへ相談すれば良いか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。

【BRIDGE FIELDのサポート】

合同会社ブリッジ・フィールドでは、司法書士・税理士と連携し、不動産売却・相続・税務まで幅広く対応しております。
「まず何から始めればいいか分からない」という方も、お気軽にご相談ください。

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※税務・登記内容は個別状況によって異なります。詳細は司法書士・税理士など専門家へご確認ください。